Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội nước ta.
Thực hiện một tầm nhìn vĩ mô cho mục tiêu an sinh xã hội, năm 2022 Chính phủ liên tiếp ban hành các chính sách để tháo gỡ điểm nghẽn về mặt pháp lý, làm bước đệm quan trọng cho thị trường BĐS phân khúc nhà ở xã hội, phát triển ổn định, giúp hiện thực giấc mơ an cư lạc nghiệp cho người thu nhập thấp.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong năm 2022, tổng số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã khởi công là 19 dự án với tổng số khoảng 33.194 căn, tổng diện tích xây dựng là 1,8 triệu m2.
Đẩy mạnh các chương trình phát triển nhà ở xã hội tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, tính đến cuối năm 2022, trên cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích gần 7,8 triệu m2; Đang tiếp tục triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, với tổng diện tích khoảng 22,7 triệu m2; trong đó có 245 dự án với quy mô 300.000 căn hộ đang thực hiện thủ tục đầu tư và có 156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng.
Thực hiện Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, các địa phương cũng đẩy nhanh tốc độ thực hiện kiểm định, xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ; trong đó ưu tiên triển khai các khu chung cư nguy hiểm, thuộc diện phải phá dỡ.
Nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tế còn một khoảng cách quá lớn so với nhu cầu của người công nhân, người thu nhập thấp. Nguyên nhân do quá trình triển khai phát triển nhà ở xã hội còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, quỹ đất, nguồn vốn, trình tự thủ tục đầu tư; nguyên tắc xác định giá bán, xác định đối tượng mua, thuê mua và vấn đề thanh tra, kiểm tra…
Cụ thể, về quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, theo quy định của Luật nhà ở hiện nay, dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, dẫn đến hầu hết các địa phương không bố trí quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập. Các địa phương chưa thực hiện phủ kín quy hoạch làm cơ sở xác định quỹ đất nhà ở xã hội; chưa đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm. Từ đó quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua thiếu nhiều so với nhu cầu thực tế.
Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua thiếu nhiều so với nhu cầu thực tế
Một bất cập khác là quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai, làm cho việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp, mất nhiều thời gian thực hiện thủ tục và làm chậm tiến độ triển khai dự án.
Các doanh nghiệp cũng không mặn mà với phân khúc nhà ở xã hội do các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư chưa đủ hấp dẫn, không thực chất. Chẳng hạn như lợi nhuận được định mức không vượt quá 10%, trong khi giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội lại chưa tính đến các chi phí hợp lý, hợp lệ như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp...
Bên cạnh đó, điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội cũng khá phức tạp, người dân và chính quyền phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ và gặp nhiều vướng mắc trong việc xác nhận các điều kiện.
Những “liều thuốc giải” cho thị trường nhà ở xã hội
Phát huy vai trò nhạc trưởng của Nhà nước trong phát triển nhà ở xã hội, trong năm 2023, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được sửa đổi theo hướng tập trung gỡ vướng cho phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, quy định khi lập quy hoạch của các địa phương phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội sẽ được bổ sung, tạo quỹ đất sạch để phát triển nhà ở xã hội tại các địa phương những năm tới.
Bên cạnh đó, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng sẽ đơn giản hơn do dự án được miễn tiền sử dụng đất, khâu đấu thầu, đấu giá đất, thủ tục xác định giá bán nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân cũng nhanh gọn hơn.
Trong thời gian chờ Luật Nhà ở (sửa đổi) hoàn thiện và được Quốc hội thông qua, nhằm nhanh chóng gỡ những nút thắt tạo ra sự trì trệ, trầm lắng của thị trường bất động sản, ngày 11/3/2023 vừa qua, Chính phủ đã có giải quyết ngắn hạn, ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nghị quyết đưa ra nhiều giải pháp để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới. Trong đó đặc biệt quan tâm đến những nội dung vướng mắc lớn trong thời gian qua về: Giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội; Quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; Lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; Quyền lợi và ưu đãi chủ đầu tư; Xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; Đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội...
Nhiều điểm nghẽn trong phát triển nhà ở xã hội sẽ được tháo gỡ trong thời gian tới
Để hỗ trợ nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ cũng đã "chốt" giao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021- 2030). Theo đó, các đối tượng hưởng gói vay là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; người mua nhà nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VNĐ bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Thời hạn giải ngân của Chương trình đến khi doanh số giải ngân đạt 120.000 tỷ đồng nhưng không quá ngày 31 tháng 12 năm 2030.
Hiện tại chủ lực là 4 ngân hàng thương mại nhà nước (gồm Agribank, BIDV, Vietinbank và Vietcombank) đã sẵn sàng vào cuộc với gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng dành cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Gói tín dụng này về sau có thể nhiều hơn nếu có thêm sự tham gia của các ngân hàng trong nước và trong quá trình triển khai, NHNN cũng sẵn sàng tái cấp vốn để triển khai tiếp nếu bị thiếu hụt về thanh khoản.
Các chuyên gia kinh tế cho rằng, dư nợ cho vay bất động sản năm vừa qua ghi nhận mức tăng lên tới 24%, tăng gần gấp đôi so với tăng trưởng tín dụng cho nền kinh tế. Hiện, dư nợ cho vay chiếm tới 20% trong tổng tín dụng cho nền kinh tế, nghĩa là cứ 5 đồng bỏ ra, đã có 1 đồng vào bất động sản. Vì vậy, việc “rót” gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng vào thị trường BĐS là một sự nỗ lực rất lớn của các ngân hàng. Gói tín dụng 120 nghìn tỷ rót vào thị trường BĐS còn được cho là một trong những gói tín dụng mang tính nhân văn, giúp giảm áp lực, căng thẳng thanh khoản cho doanh nghiệp, giảm áp lực vay mua nhà cho người dân. Ngay trong đầu tháng 4/2023, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có văn bản gửi các ngân hàng thương mại, ngân hàng Nhà nước chi nhánh tỉnh, thành phố hướng dẫn một số nội dung và yêu cầu triển khai Chương trình cho vay gói 120 nghìn tỷ, thể hiện sự triển khai mạnh mẽ của cơ quan nhà nước trong phát triển nhà ở xã hội.
Cũng trong tháng 4/2023, thị trường bất động sản phân khúc nhà ở xã hội nhận thêm một tin vui, khi Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" vừa được phê duyệt theo Quyết định 338/QĐ-TTg. Đây cũng là một trong chính sách thiết thực được chờ đợi trong nhóm giải pháp của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, giảm cơn khát nhu cầu thiết yếu về nhà ở xã hội của các đối tượng chính sách, công nhân viên chức và người lao động. Theo đề án, phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.
Những văn bản trên cho thấy sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Để những chính sách được ban hành mang lại hiệu quả, trong thời gian tới đây, chắc chắn rằng các nhà chức trách sẽ tiếp tục có hướng dẫn chi tiết, cụ thể để các chính sách thực sự đi vào cuộc sống; xác định rõ và trúng đối tượng. Riêng đối với gói 120 nghìn tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước sẽ có nhiều giải pháp chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS, nâng cao chất lượng tín dụng, khả năng tiếp cận vốn tín dụng của người dân, doanh nghiệp. Cùng với đó sẽ có cơ chế giám sát chặt chẽ để dòng vốn chảy đúng hướng, đúng dự án khả thi, phát huy hiệu quả cao nhất.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam khó tránh khỏi những tác động từ dự đoán diễn biến chậm lại của thị trường bất động sản toàn cầu. Tuy nhiên, nhìn lại năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam trầm lắng là do nguồn cung chỉ tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu thực. Điều này cho thấy tiềm năng và dư địa phát triển phân khúc nhà ở xã hội tại Việt Nam còn lớn và đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Việc Chính phủ ban hành các chính sách trên sẽ nhanh chóng tháo gỡ những "điểm nghẽn" về phát triển nhà ở xã hội, làm bước đệm quan trọng cho thị trường BĐS phân khúc này ấm lên, phát triển ổn định, lành mạnh hơn, giúp hiện thực giấc mơ an cư lạc nghiệp cho người thu nhập thấp./.
ThS. Trần Thanh Bình
Trường Chính trị Nguyễn Văn Cừ - tỉnh Bắc Ninh