Thị trường bất động sản - kỳ vọng đảo chiều trong năm 2023

16/03/2023 - 08:51 AM
Tri qua năm 2022 đy thăng trm, th trưng bất đng sn (BĐS) Việt Nam năm 2023 ghi nhn nhiêu tín hiệu tích cc đ ly li đà phát trin, trong đó BĐS khu công nghiệp vn  đim nhấn trong bc tranh toàn cnh.
 
Nhìn li thăng trm ca th trưng bt đng sn năm 2022
 
Đu năm 2022, khi tình hình dch bnh Covid-19 đưc kim soát, th trưng bt đng sn (BĐS) dn hi phc và phát trin tích cc sau mt thi gian dàing đông. Theo báo cáo ca Vin Kinh tế y dng (B y dng), s lưng doanh nghip hot đng trong lĩnh vc BĐS thành lp mi s lưng doanh nghip quay tr li hot đng trong 6 tháng đu năm 2022 tăng mnh so vi cùng k năm 2021, trong đó s lưng doanh nghip thành lp mi là gn 5.300 doanh nghip, tăng 24,8%; s lưng doanh nghip quay tr li hot đng là trên 1.400 doanh nghip, tăng 69,6%. Ngành kinh doanh BĐS thu hút nhiu nhà đu tư nưc ngoài vi lưng vn đ vào lĩnh vc này đt trên 3,15 t USD, đng th 2/18 ngành đưc các nhà đu tư nưc ngoài rót vn.
 
Hot đng mua bán - sáp nhp (M&A) trên th trưng BĐS tiếp tc đưc đy mnh đưc coi là hưng đi chính ca nhiu doanh nghip nhm mc đích cơ cu gim các chi phí nhân s, chi phí qun lý, m rng qu đt phát trin các d án mi. S liu ca Hi môi gii bt đng sn Vit Nam cho thy, ch trong quý I/2022, giá tr các thương v M&A bt đng sn đt gn 1 t USD, cao nht trong vòng 5 năm qua.
 
Bên cnh đó, c cung cu hu hết các phân khúc ca th trưng BĐS như nhà đt nn, văn phòng cho thuê, mt bng thương mi, khách sn khu du lch ngh dưng, BĐS công nghip đu xu hưng tăng lên ly li đưc thế cân bng gia hot đng đu tư, kinh doanh vi mua bán đ s dng. Trong đó, nhà , đt nn vn là loi hình BĐS thu hút đưc nhiu s quan tâm trong na đu năm 2022, đc bit là phân khúc nhà thương mi trung cp, bình dânnhà xã hi. Minh chng là giao dch các sn phm BĐS trên th trưng sơ cp th cp tp trung ch yếu loi hình căn h chung cư trung cp, nhà riêng l đt nn. BĐS cho thuê như căn h chung cư cho thuê, văn phòng cho thuê, mt bng thương mi, mt bng bán l nhà ph, khách sn là loi hình mc tăng trưng tt nht trong na đu năm 2022.
 
Đi vi BĐS công nghip vn luôn là đim sáng ca th trưng, mt s d án đu tư khu công nghip mi đưc chp thun đu tư trin khai thc hin trong 6 tháng đu năm trên đa bàn c nưc đã góp phn b sung ngun cung mi cho th trưng trong tương lai như: Khu công nghip Cây Trưng quy mô 700ha, VSIP III quy mô 1.000ha ti Bình Dương; khu công nghip Nam Tân Tp quy mô 245ha khu công nghip Tân Tp quy mô 654ha, d án nhà xưng nhà kho quy mô 13,4ha ti khu công nghip Phú An Thnh ti Long An… T l lp đy các khu công nghip ca c nưc trong na đu năm 2022 xu hưng tăng đt mc cao, trong đó t l lp đy các khu công nghip phía Bc đt khong 80%, t l lp đy các khu công nghip ti các tnh thành phía Nam là khong 85%. Ti mt s đa phương, t l lp đy các khu công nghip còn mc cao trên 95% như TP. H Chí Minh, Đng Nai, Bc Ninh.
 
Tuy nhiên, t cui quý II năm 2022, th trưng BĐS đã đo chiu, m đu cho trng thái trm lng kéo dài đến hết năm. Các ngun vn bao gm ngun vn tín dng, trái phiếu, c phiếu dành cho lĩnh vc BĐS đu gim so vi các quý trưc. Hot đng ca các sàn giao dch du hiu khó khăn hơn, lưng giao dch BĐS gim so vi thi gian đu năm, dn đến quy mô ca các sàn giao dch BĐS gim, kéo theo s “tt dc” v s lưng môi gii BĐS. Nhiu d án đang trin khai phi nhn nút tm dng, sc kho” th trưng cũng như cng đng doanh nghip càng suy gim. Trong quý III/2022, tng lưng giao dch căn h chung cư, nhà riêng l ch bng khong 73,8% so vi quý II/2022, tng lưng giao dch đt nn bng khong 54% so vi Quý II/2022.
 
Báo cáo ca Vin Xây dng kinh tế cho thy, tính chung c năm 2022 trên c nưc trên 785,6 nghìn giao dch bt đng sn thành công. Trong đó: lưng giao dch căn h chung cư, nhà riêng l thành công là gn 154,8 nghìn giao dch; lưng giao dch đt nn thành công là 631 nghìn giao dch; riêng ti thành ph Hà Ni 7,7 nghìn giao dch thành công, ti thành ph H Chí Minh 10,8 nghìn giao dch thành công. Lưng giao dch căn h chung cư, nhà riêng l thành công trong các quý trong năm 2022 không n đnh, lưng giao dch căn h chung cư, nhà riêng l thành công tăng cao nht vào quý II, sau đó gim thp nht vào quý IV. Tương t xu hưng này, lưng giao dch đt nn tăng mnh nht trong quý I, quý II, sau đó gim mnh trong quý III. Trong cui năm 2022, mt s doanh nghip phi chu áp lc tr n trái phiếu trưc hn cho nhà đu tư vì nhiu nguyên nhân, trong đó thay đi chính sách kim soát trái phiếu phát hành ca doanh nghip.
 
Thị trường bất động sản kỳ vọng đảo chiều trong năm 2023
Từ cui quý II năm 2022, th trưng BĐđo chiu, m đu cho trng thái trm lng kéo dài đến hết năm

S liu ca Hi Môi gii bt đng sn (VARS) cũng ch ra, tính chung c năm 2022, không d án nhà mi nào đưc phê duyt, mà ch s ít d án v dch v. Th trưng BĐS Vit Nam thiếu vng các sn phm nhà phù hp vi “túi tin” ca s đông ngưi dân. Ngun cung toàn th trưng đt khong 48,5 nghìn sn phm, ch bng 28% so vi năm 2018. Trong đó, phân khúc đt nn chiếm 44%, căn h cao cp chiếm 37%, căn h trung cp chiếm 15% căn h bình dân chiếm t trng thp nht vi 4%. T l tiêu th chung ca toàn th trưng đt khong 39%, tương đương 19 nghìn giao dch, bng 69% so vi lưng tiêu th ca năm 2021 bng 17% lưng giao dch ca năm 2018. Đến quý IV/2022, cu đu cơ gn như b trit tiêu, các sn phm bit th, nhà lin k đô th gn như không phát sinh giao dch.
 
Li nhun ca nhiu tp đoàn, doanh nghip BĐS st gim mnh, thm chí thua l; c phiếu BĐS gim mnh hơn mc bình quân chung th trưng, đc bit là ri ro st gim sâu thanh khon, th hin qua vic xut hin làn sóng “ct l vào cui năm 2022 đ duy trì s “tn ti” ca doanh nghip. Bên cnh đó, mt s doanh nghip trong lĩnh vc này phi thu hp quy mô đu tư sn xut kinh doanh hoc tinh gin ti đa b máy, gim lc lưng lao đng.
 
nhiu yếu t tác đng tiêu cc đến th trưng BĐS trong năm 2022 va qua. Th nht, các kênh huy đng vn vào th trưng b "tc nghn" do tín dng ngân hàng trái phiếu doanh nghip chu s kim soát cht ch ca Ngân hàng Nhà nưc khi Ngh đnh sa đi Ngh đnh 153/2020/NĐ-CP quy đnh v chào bán, giao dch trái phiếu doanh nghip riêng l ti th trưng trong nưc chào bán trái phiếu doanh nghip ra th trưng quc tế đi vào cuc sng. Trong khi đó, th trưng vn gn cht vi th trưng BĐS, dòng vn tín dng trái phiếu doanh nghip là hai kênh quan trng trong vic huy đng vn, đm bo dòng vn cho lĩnh vc này.
 
Bên cnh đó, thi đim gia năm 2022, mt s “ông ln” nhng sai phm ca trong hot đng phát hành trái phiếu, giao dch mua bán c phiếu trên sàn chng khoán b x công khai đã gây ra nhng biến đng tiêu cc, làm suy gim th trưng chng khoán, dn ti phn ln các c phiếu giao dch trên sàn đu b gim giá tr.
 
Trưc áp lc lm phát vic lãi sut huy đng ca nhiu ngân hàng thương mi tăng lên, đến cui quý II/2022, mt s ngân hàng đã điu chnh tăng lãi sut cho vay. Đây cũng là mt trong nhng yếu t bt li cho s phát trin ca th trưng BĐS trong năm va qua, khi chi phí vn ca nhà đu tư tăng lên. Thêm vào đó, tính đến cui tháng 6/2022, thc tế nhiu ngân hàng đã chm trn tín dng, nên ngay c khi khách hàng nhu cu mua nhà đ cũng khó th tiếp cn đưc ngun vn ngân hàng.
 
Mt yếu t khác khiến cho th trưng BĐS m đm là vic s dng vn chưa hp lý ca doanh nghip khiến cho cơ cu sn phm phát trin mt cân đi, dn ti slch pha” ca th trưng, cung không gp cu. Trên th trưng BĐS, t l nhà cao cp liên tc gia tăng mà thiếu vng các sn phm nhà trung cp bình dân phù hp vi “túi tin” ca s đông ngưi dân.
 
Nhnghuých cho năm 2023
 
Nhìn li năm 2022, th nói đây là năm khc nghit nht ca doanh nghip, nhà đu tư, ngưi tiêu dùng bt đng sn. Trưc nhng khó khăn đang hin hu, Chính ph đã nhanh chóng nhiu đng thái h tr tháo g khó khăn cho th trưng BĐS trong nưc, ly li nim tin ca nhà đu tư, thu hút dòng tin tr li. C th, ngày 17/11/2022, Th tưng Chính ph ban hành Quyết đnh s 1435/QĐ-TTg thành lp T công tác ca Th tưng Chính ph v soát, đôn đc, hưng dn tháo g khó khăn, vưng mc cho th trưng trin khai thc hin các d án bt đng sn cho các đa phương, doanh nghip. Theo đó, B Xây dng liên tc làm vic vi các đa phương, doanh nghip nhm tìm ra các nút tht ln đ tháo g.
 
Ngày 14/12/2022, Th tưng Chính ph Công đin 1164/CĐ-TTg ch đo B Xây dng, Ngân hàng Nhà nưc, B Tài nguyên Môi trưng, B Kế hoch Đu tư, B Tài chính, y ban nhân dân các tnh, thành ph trc thuc Trung ương, yêu cu trin khai các gii pháp tháo g khó khăn cho th trưng bt đng sn phát trin nhà n đnh, lành mnh, bn vng, tp trung vào các lĩnh vc ưu tiên góp phn phc hi phát trin kinh tế bo đm an sinh xã hi.
 
Trong tháng Mt va qua, Ngh quyết s 01/NQ-CP ca Chính ph v nhim v, gii pháp ch yếu thc hin kế hoch phát trin kinh tế - xã hi năm 2023 đưc ban hành, trong đó nhng đnh hưng, ch trương gii quyết nhng vưng mc, khó khăn ca th trưng BĐS. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nưc ban hành các thông tư tháo g khó khăn cho doanh nghip như min gim lãi sut, cơ cu li n, gi nguyên nhóm n cho khách hàng cá nhân doanh nghip cũng như min gim lãi, phí đi vi ngưi vay.
 
Cũng trong năm 2023, nhiu văn bn lut quan trng d kiến đưc sa đi s điu tiết th trưng bt đng sn đến 2030, đó là Lut Nhà (sa đi), Lut Kinh doanh bt đng sn (sa đi) d kiến trình Quc hi vào K hp th 5 (tháng 5/2023) thông qua ti K hp th 6 (tháng 10/2023) cùng vi Lut đt đai (sa đi). 3 lut này đưc cho rng s tác đng rt ln đến th tc pháp lý quá trình trin khai d án ca các ch đu tư trong thi gian sp ti.
 
Nhng đng thái trên t Chính ph cùng hàng lot tín hiu tích cc như đu tư công tiếp tc đưc thúc đy, quy hoch ràng, nút tht trái phiếu doanh nghip đưc gii quyết, lãi sut ngân hàng s gim theo xu hưng thế gii tâm lý ca ngưi dân cũng xu hưng đ tin vào BĐS như mt kênh tích tr an toàn, khi đi din vi tình hình lm phát tăng cao s là nhng cú huých đ th trưng BĐS phá băng trong năm 2023.
 
Các chuyên gia d báo, th trưng BĐS Vit Nam s chuyn hưng tích cc t cui quý II/2023, đến quý III s phc hi nét khi sc trong quý cui năm, trong đó BĐS khu công nghip tiếp tc là đim sáng dù tc đ chm li. Nhu cu nhà trong dân vn rt ln, đc bit là nhà thương mi giá phi chăng, nhà công nhân, nhà xã hi vn còn nhiu tim năng, do đó th trưng s s thanh lc mnh m hơn, phân khúc nhà hưng ti ngưi mua s dng thc s dn dt th trưng năm 2023. Điu này s giúp cho th trưng BĐS phát trin bn vng hơn.
 
Bên cnh đó, vi vic Vit Nam thuc nhóm 10 nưc nhn kiu hi ln nht thế gii, hơn 200 đi din cp cao ca các công ty đu tư hàng đu bình chn Vit Nam là đim đến đu tư ưu tiên nht, nhì trong nhóm các th trưng mi ni; Vit Nam lt vào Top 20 nn kinh tế v thu hút FDI trên thế gii, ngành BĐS Vit Nam cũng đang mong ch đón các dòng tin kiu hi, FDI M&A chy vào, giúp th trưng sđo chiu” t trm lng sang khi sc như k vng./. 
 
TS. Đ NgTrâm
Học viện Ngân hàng
 
 
 
 
 
 

Các bài viết khác
Liên kết website
Liên kết website
Thăm dò ý kiến

Đánh giá khách quan của bạn về thông tin chúng tôi cung cấp? Vui lòng tích vào ô bên dưới để trả lời!

Top