Trải qua năm 2022 đầy thăng trầm, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2023 ghi nhận nhiêu tín hiệu tích cực để lấy lại đà phát triển, trong đó BĐS khu công nghiệp vẫn là điểm nhấn trong bức tranh toàn cảnh.
Nhìn lại thăng trầm của thị trường bất động sản năm 2022
Đầu năm 2022, khi tình hình dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát, thị trường bất động sản (BĐS) dần hồi phục và phát triển tích cực sau một thời gian dài“ngủ đông”. Theo báo cáo của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng), số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS thành lập mới và số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong 6 tháng đầu năm 2022 tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2021, trong đó số lượng doanh nghiệp thành lập mới là gần 5.300 doanh nghiệp, tăng 24,8%; số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là trên 1.400 doanh nghiệp, tăng 69,6%. Ngành kinh doanh BĐS thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài với lượng vốn “đổ” vào lĩnh vực này đạt trên 3,15 tỷ USD, đứng thứ 2/18 ngành được các nhà đầu tư nước ngoài rót vốn.
Hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) trên thị trường BĐS tiếp tục được đẩy mạnh và được coi là hướng đi chính của nhiều doanh nghiệp nhằm mục đích cơ cấu giảm các chi phí nhân sự, chi phí quản lý, mở rộng quỹ đất và phát triển các dự án mới. Số liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, chỉ trong quý I/2022, giá trị các thương vụ M&A bất động sản đạt gần 1 tỷ USD, cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Bên cạnh đó, cả cung và cầu ở hầu hết các phân khúc của thị trường BĐS như nhà ở và đất nền, văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại, khách sạn và khu du lịch nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp đều có xu hướng tăng lên và lấy lại được thế cân bằng giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng. Trong đó, nhà ở, đất nền vẫn là loại hình BĐS thu hút được nhiều sự quan tâm trong nửa đầu năm 2022, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội. Minh chứng là giao dịch các sản phẩm BĐS trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tập trung chủ yếu ở loại hình căn hộ chung cư trung cấp, nhà ở riêng lẻ và đất nền. BĐS cho thuê như căn hộ chung cư cho thuê, văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại, mặt bằng bán lẻ nhà phố, khách sạn là loại hình có mức tăng trưởng tốt nhất trong nửa đầu năm 2022.
Đối với BĐS công nghiệp vẫn luôn là điểm sáng của thị trường, một số dự án đầu tư khu công nghiệp mới được chấp thuận đầu tư và triển khai thực hiện trong 6 tháng đầu năm trên địa bàn cả nước đã góp phần bổ sung nguồn cung mới cho thị trường trong tương lai như: Khu công nghiệp Cây Trường quy mô 700ha, VSIP III quy mô 1.000ha tại Bình Dương; khu công nghiệp Nam Tân Tập quy mô 245ha và khu công nghiệp Tân Tập quy mô 654ha, dự án nhà xưởng và nhà kho quy mô 13,4ha tại khu công nghiệp Phú An Thạnh tại Long An… Tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp của cả nước trong nửa đầu năm 2022 có xu hướng tăng và đạt ở mức cao, trong đó tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở phía Bắc đạt khoảng 80%, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại các tỉnh thành phía Nam là khoảng 85%. Tại một số địa phương, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp còn ở mức cao trên 95% như TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bắc Ninh.
Tuy nhiên, từ cuối quý II năm 2022, thị trường BĐS đã “đảo chiều”, mở đầu cho trạng thái trầm lắng kéo dài đến hết năm. Các nguồn vốn bao gồm nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu dành cho lĩnh vực BĐS đều giảm so với các quý trước. Hoạt động của các sàn giao dịch có dấu hiệu khó khăn hơn, lượng giao dịch BĐS giảm so với thời gian đầu năm, dẫn đến quy mô của các sàn giao dịch BĐS giảm, kéo theo sự “tụt dốc” về số lượng môi giới BĐS. Nhiều dự án đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”, “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm. Trong quý III/2022, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ chỉ bằng khoảng 73,8% so với quý II/2022, tổng lượng giao dịch đất nền bằng khoảng 54% so với Quý II/2022.
Báo cáo của Viện Xây dựng kinh tế cho thấy, tính chung cả năm 2022 trên cả nước có trên 785,6 nghìn giao dịch bất động sản thành công. Trong đó: lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công là gần 154,8 nghìn giao dịch; lượng giao dịch đất nền thành công là 631 nghìn giao dịch; riêng tại thành phố Hà Nội có 7,7 nghìn giao dịch thành công, tại thành phố Hồ Chí Minh có 10,8 nghìn giao dịch thành công. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong các quý trong năm 2022 không ổn định, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công tăng cao nhất vào quý II, sau đó giảm và thấp nhất vào quý IV. Tương tự xu hướng này, lượng giao dịch đất nền tăng mạnh nhất trong quý I, quý II, sau đó giảm mạnh trong quý III. Trong cuối năm 2022, một số doanh nghiệp phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.
Từ cuối quý II năm 2022, thị trường BĐS đảo chiều, mở đầu cho trạng thái trầm lắng kéo dài đến hết năm
Số liệu của Hội Môi giới bất động sản (VARS) cũng chỉ ra, tính chung cả năm 2022, không có dự án nhà ở mới nào được phê duyệt, mà chỉ số ít dự án về dịch vụ. Thị trường BĐS Việt Nam thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân. Nguồn cung toàn thị trường đạt khoảng 48,5 nghìn sản phẩm, chỉ bằng 28% so với năm 2018. Trong đó, phân khúc đất nền chiếm 44%, căn hộ cao cấp chiếm 37%, căn hộ trung cấp chiếm 15% và căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng thấp nhất với 4%. Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường đạt khoảng 39%, tương đương 19 nghìn giao dịch, bằng 69% so với lượng tiêu thụ của năm 2021 và bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Đến quý IV/2022, cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, các sản phẩm biệt thự, nhà ở liền kề đô thị gần như không phát sinh giao dịch.
Lợi nhuận của nhiều tập đoàn, doanh nghiệp BĐS sụt giảm mạnh, thậm chí thua lỗ; cổ phiếu BĐS giảm mạnh hơn mức bình quân chung thị trường, đặc biệt là rủi ro sụt giảm sâu thanh khoản, thể hiện qua việc xuất hiện làn sóng “cắt lỗ” vào cuối năm 2022 để duy trì sự “tồn tại” của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động.
Có nhiều yếu tố tác động tiêu cực đến thị trường BĐS trong năm 2022 vừa qua. Thứ nhất, các kênh huy động vốn vào thị trường bị "tắc nghẽn" do tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước khi Nghị định sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế đi vào cuộc sống. Trong khi đó, thị trường vốn gắn chặt với thị trường BĐS, dòng vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp là hai kênh quan trọng trong việc huy động vốn, đảm bảo dòng vốn cho lĩnh vực này.
Bên cạnh đó, thời điểm giữa năm 2022, một số “ông lớn” có những sai phạm của trong hoạt động phát hành trái phiếu, giao dịch mua bán cổ phiếu trên sàn chứng khoán bị xử lý công khai đã gây ra những biến động tiêu cực, làm suy giảm thị trường chứng khoán, dẫn tới phần lớn các cổ phiếu giao dịch trên sàn đều bị giảm giá trị.
Trước áp lực lạm phát và việc lãi suất huy động của nhiều ngân hàng thương mại tăng lên, đến cuối quý II/2022, một số ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay. Đây cũng là một trong những yếu tố bất lợi cho sự phát triển của thị trường BĐS trong năm vừa qua, khi chi phí vốn của nhà đầu tư tăng lên. Thêm vào đó, tính đến cuối tháng 6/2022, thực tế nhiều ngân hàng đã chạm trần tín dụng, nên ngay cả khi khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở cũng khó có thể tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng.
Một yếu tố khác khiến cho thị trường BĐS ảm đạm là việc sử dụng vốn chưa hợp lý của doanh nghiệp khiến cho cơ cấu sản phẩm phát triển mất cân đối, dẫn tới sự“lệch pha” của thị trường, cung không gặp cầu. Trên thị trường BĐS, tỷ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng mà thiếu vắng các sản phẩm nhà ở trung cấp và bình dân phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.
Những cú huých cho năm 2023
Nhìn lại năm 2022, có thể nói đây là năm khắc nghiệt nhất của doanh nghiệp, nhà đầu tư, người tiêu dùng bất động sản. Trước những khó khăn đang hiện hữu, Chính phủ đã nhanh chóng có nhiều động thái hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trong nước, lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, thu hút dòng tiền trở lại. Cụ thể, ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Theo đó, Bộ Xây dựng liên tục làm việc với các địa phương, doanh nghiệp nhằm tìm ra các nút thắt lớn để tháo gỡ.
Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ có Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.
Trong tháng Một vừa qua, Nghị quyết số 01/NQ-CP của Chính phủ về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2023 được ban hành, trong đó có những định hướng, chủ trương giải quyết những vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước ban hành các thông tư tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp như miễn giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp cũng như miễn giảm lãi, phí đối với người vay.
Cũng trong năm 2023, nhiều văn bản luật quan trọng dự kiến được sửa đổi sẽ điều tiết thị trường bất động sản đến 2030, đó là Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến trình Quốc hội vào Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023) cùng với Luật đất đai (sửa đổi). 3 luật này được cho rằng sẽ tác động rất lớn đến thủ tục pháp lý và quá trình triển khai dự án của các chủ đầu tư trong thời gian sắp tới.
Những động thái trên từ Chính phủ cùng hàng loạt tín hiệu tích cực như đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy, quy hoạch rõ ràng, nút thắt trái phiếu doanh nghiệp được giải quyết, lãi suất ngân hàng sẽ giảm theo xu hướng thế giới và tâm lý của người dân cũng có xu hướng đổ tiền vào BĐS như một kênh tích trữ an toàn, khi đối diện với tình hình lạm phát tăng cao sẽ là những cú huých để thị trường BĐS phá băng trong năm 2023.
Các chuyên gia dự báo, thị trường BĐS Việt Nam sẽ chuyển hướng tích cực từ cuối quý II/2023, đến quý III sẽ phục hồi rõ nét và khởi sắc trong quý cuối năm, trong đó BĐS khu công nghiệp tiếp tục là điểm sáng dù tốc độ chậm lại. Nhu cầu nhà ở trong dân vẫn rất lớn, đặc biệt là nhà ở thương mại giá phải chăng, nhà ở công nhân, nhà ở xã hội vẫn còn nhiều tiềm năng, do đó thị trường sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ hơn, phân khúc nhà ở hướng tới người mua sử dụng thực sẽ dẫn dắt thị trường năm 2023. Điều này sẽ giúp cho thị trường BĐS phát triển bền vững hơn.
Bên cạnh đó, với việc Việt Nam thuộc nhóm 10 nước nhận kiều hồi lớn nhất thế giới, hơn 200 đại diện cấp cao của các công ty đầu tư hàng đầu bình chọn Việt Nam là điểm đến đầu tư ưu tiên nhất, nhì trong nhóm các thị trường mới nổi; Việt Nam lọt vào Top 20 nền kinh tế về thu hút FDI trên thế giới, ngành BĐS Việt Nam cũng đang mong chờ đón các dòng tiền kiều hối, FDI và M&A chảy vào, giúp thị trường sẽ“đảo chiều” từ trầm lắng sang khởi sắc như kỳ vọng./.
TS. Đỗ Ngọc Trâm
Học viện Ngân hàng