Bất động sản công nghiệp cơ hội đón đầu làn sóng đầu tư

11/06/2019 - 04:38 PM
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam – Sôi động cùng nhiều cơ hội đầu tư mới
 
Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam bắt đầu hình thành với sự ra đời của Khu công nghiệp Biên Hoà 1 vào năm 1963 với tổng diện tích 323 ha. Sau nhiều năm phát triểnhoàn thiện, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện bao gồm các loại hình: Đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và các bất động sản hậu cần khác.

 
Bất động sản công nghiệp cơ hội đón đầu làn sóng đầu tư
 
Ảnh minh họa, nguồn Internet

Theo Báo cáo tình hình hoạt động các khu công nghiệp, khu kinh tế của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến hết năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt xấp xỉ 93 nghìn ha. Trong đó diện tích đất công nghiệp đạt gần 64 nghìn ha, chiếm 68% diện tích đất tự nhiên. Với 250 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, tổng diện tích đất tự nhiên gần 68 nghìn ha, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đi vào hoạt động đạt 73%, tỷ lệ khu công nghiệp đi vào hoạt động có nhà máy xử lý nước thải tập trung đạt 88%. Cùng với các khu công nghiệp, nước ta còn có 17 khu kinh tế ven biển được thành lập với tổng diện tích mặt đất và mặt nước trên 845 nghìn ha (trong đó Khu kinh tế Ninh Cơ, tỉnh Nam Định có trong quy hoạch phát triển nhưng chưa được thành lập) cũng đã góp thêm vào sự phát triển chung của bất động sản công nghiệp thời gian qua.
 
Lũy kế đến hết năm 2018, các khu công nghiệp, khu kinh tế trên cả nước thu hút được khoảng 7.500 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đăng ký ước đạt gần 970 nghìn tỷ đồng và khoảng 8.000 dự án có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng ký ước đạt 145 tỷ USD. Song hành với thành công trong xây dựngphát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế, năm 2018 các doanh nghiệp thứ cấp trong các khu công nghiệp, khu kinh tế đã có những kết quả tích cực trong hoạt động sản xuất kinh doanh: Tổng doanh thu đạt khoảng 190 tỷ USD, tăng hơn 7% so với năm 2017; kim ngạch xuất khẩu đạt khoảng130 tỷ USD, đóng góp trên 53% tổng kim ngạch xuất khẩu của cả nước (tăng khoảng 7% so với năm 2017); đóng góp cho ngân sách nhà nước hơn 120 nghìn tỷ đồng, tăng 9% so với cùng kỳ năm 2017. Các khu công nghiệp, khu kinh tế cũng đã tạo việc làm cho trên 3,3 triệu lao động.
 
Hiện đã có nhiều tập đoàn hàng đầu thế giới đặt nhà máy tại các khu công nghiệp của Việt Nam như Samsung, Intel… đã góp phần thúc đẩy chuyển đổi cơ cấu kinh tế,  tạo công ăn việc làm và tăng cầu đối   với bất động sản công nghiệp. Năm 2018, một số dự án có số vốn đầu tư lớn vào khu công nghiệp như: Dự án mở rộng nhà máy của công ty TNHH Samsung Display Việt Nam với tổng mức đầu tư 2,5 tỷ USD tại Bắc Ninh; dự án Nhà máy sản xuất polypropylene (PP) và kho ngầm chứa khí dầu mỏ hóa lỏng (LPG) tại Việt Nam với tổng mức đầu 1,2 tỷ USD tại khu công nghiệp Cái Mép; Dự án công ty TNHH Laguna (Việt Nam) điều chỉnh tăng vốn thêm 1,12 tỷ USD...
 
Nhận định về những cơ hội và triển vọng phát triển của thị trường bất động sản công nghiệpnước ta thời gian tới, các chuyên gia kinh tế cho rằng bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang có sức hút mạnh mẽ với các nhà đầu tư nước ngoài muốn dịch chuyển sản xuất từ các nước khác sang Việt Nam. Nguyên nhânbởi Việt Nam có ưu đãi thuế quan và chi phí sản xuất thấp, chỉ dưới 1 USD/giờ, thấp nhất trong khu vực các nước ASEANthấp hơn Trung Quốc. Nhiều doanh nghiệp, tập đoàn đa quốc gia có kế hoạch đặt nhà máy, mở rộng nhà xưởng tại Việt Nam mang đến cơ hội phát triển tốt cho loại hình bất động sản khu công nghiệp. Ngoài ra, lợi nhuận trên chi phí (YOC) khá cao từ 11-12% so với các nước trong khu vực khiến cho việc đầu tư sản xuất kinh doanh tại Việt Nam khá hấp dẫn.
 
Bên cạnh đó, mặc dù Mỹ không còn tham gia TPP (nay là Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương - CPTPP), song theo nhận định hiện Việt Nam vẫn là điểm đến chiến lược và được xem “công xưởng” mới cho các nhà sản xuất quốc tế. Dòng vốn đầu tư từ các nước, bao gồm Mỹ, Trung Quốc và một số nước khác do “né” chiến tranh thương mại nên sẽ “chảy” vào Việt Nam nhiều hơn trong năm 2019.
 
Đặc biệt, các nhà đầu tư còn đặt kỳ vọng vào các hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam đã, đang và sẽ ký kết như Hiệp định Thương mại tự do EU - Việt Nam (EVFTA), Hiệp định Đối tác kinh tế toàn diện khu vực (RCEP), hay các hiệp định thương mại tự do (FTA) giữa ASEAN - Hồng Kông (Trung Quốc) và Trung Quốc có hiệu lực, hứa hẹn về triển vọng tăng cường hơn nữa trong quan hệ thương mại với nền kinh tế lớn nhất trong khu vực.
 
Ngoài ra, các yếu tố nội tại của thị trường bất động sản công nghiệp cũng đang tạo thêm nhiều cơ hội đầu tư khi lượng cung cầu bất động sản công nghiệp ở nước ta đang có sự tăng trưởng mạnh. Theo dự báo, đến năm 2020 Việt Nam sẽ có khoảng 500 khu công nghiệp, diện tích cần khoảng 500.000 ha. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai.
 
Báo cáo thị trường bất động sản của Công ty quản lý bất động sản Jones Lang Lasalle (JLL) cho thấy, quý I năm 2019, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam ghi dấu ấn mạnh mẽ với sự phát triển ấn tượng của khu vực Bắc Bộ, tâm điểm là Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên. Tỷ lệ lấp đầy trong quý 1/2019 đạt trung bình ở mức 74% ở 5 tỉnh/thành phố năng động nhất vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, dẫn đầu là Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên.
 
Cũng theo Báo cáo trên, trong quý 1/2019, nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường. Tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê thuộc 5 tỉnh/thành phố phía Bắc đạt 9.071 ha. Trong đó, Hải Phòng và Bắc Ninh do đóng vai trò là trung tâm công nghiệp, có vị trí thuận lợi để đáp ứng nhu cầu sản xuất ở phía Bắc đã có đóng góp khoảng 63% tổng nguồn cung.
 
Thị trường cũng ghi nhận giá thuê đất giữ đà tăng trưởng cao. Giá thuê đất trung bình trong quý 1/2019 đạt 92 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm 2018. Giá thuê trung bình của Hà Nội dẫn đầu với 138 USD/m2/chu kỳ thuê, cao nhất trong số các tỉnh/thành phố phía Bắc. Giá thuê cho nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4-5 USD/m2/tháng với thời hạn thuê tối thiểu 3-5 năm.
 
Tại thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam, những tháng đầu năm 2019 giá thuê đất trung bình đạt 80 USD/m2 cho một chu kỳ thuê, tăng gần 11% so với quý II/2018. Thành phố Hồ Chí Minh vẫn là địa phương dẫn đầu với mức giá 156,8 USD/m2 cho một chu kỳ thuê. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn duy trì ở mức 2 – 5 USD/m2/tháng.
 
Ngoài ra, các yếu tố khác như: Sự tăng trưởng của ngành công nghiệp ô tô, sự phát triển của công nghiệp chế biến, chế tạo; sự gia tăng của lượng du khách trong ngành du lịch; thương mại điện tử ngày càng lớn mạnh và sự ổn định của môi trường kinh doanh, chính trị, cùng sự thay đổi hợp lý của cơ chế chính sách, sự hỗ trợ của Chính phủ trong thu hút đầu tư nước ngoài… cũng là những yếu tố quan trọng tác động tới sự sôi động của thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam thời gian vừa qua và được  dự báo sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới.
 
Giải pháp tạo đà phát triển đón đầu xu hướng đầu tư mới
 
Mặc dù có nhiều thuận lợi để phát triển bứt phá trong thời gian tới, song thị trường bất động sản công nghiệp ở nước ta hiện vẫn còn một số hạn chế, bất cập cần khắc phục, cụ thể như: Hoạt động quy hoạch khu, cụm công nghiệp chưa thực sự có sự gắn kết với quy hoạch phát triển kinh tế của vùng, lãnh thổ và địa phương. Tính liên kết vùng còn yếu, do vậy chưa phát huy được hết các thế mạnh, tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp của từng địa phương nơi có các khu công nghiệp được xây dựng; Công tác bảo vệ môi trường ở các khu công nghiệp, khu kinh tế chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra; Vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân trong khu công nghiệp chưa được cải thiện rõ rệt; Hạ tầng kết nối đa phương tiện còn thiếu đồng bộ, hạ tầng nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp; Mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác như đường sắt, đường thủy (hiện chi phí vận tải hàng hóa đường bộ chiếm 77% tổng lượng vận chuyển hàng hóa của cả nước; chi phí logistics chiếm gần 21% tổng GDP, cao hơn so với hầu hết các nước trong khu vực); Quy hoạch phát triển nguồn nhân lực gắn với ngành nghề thu hút đầu tư trong khu công nghiệp còn thiếu; Việc huy động vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp còn gặp nhiều khó khăn…
 
Ngoài ra, tính minh bạch trong hoạch định chính sách thông tin thị trường bất động sản công nghiệp    nước ta còn hạn chế. Tình trạng thông tin bất cân xứng trên thị trường còn phổ biến với các nguyên tắc thị trường chưa được hoàn thiện, hệ thống pháp luật, các nguyên tắc ứng xử, đạo đức kinh doanh chưa thực sự phát triển… từ đó gây nhiều rủi ro đối với sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp thời gian qua.
 
Trước những bất cập còn tồn tại, tại diễn đàn «Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2019: Bối cảnh mới - Chính sách mới - hội mới» được tổ chức tháng 4/2019 vừa qua tại Hà Nội, các nhà nghiên cứu, các chuyên gia kinh tế cho rằng, việc phát triển thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cần phải có sự thay đổi phù hợp đồng thời từ định hướng chính sách của Nhà nước và từ phía các nhà đầu tư.
 
Để hỗ trợ, tạo đà cho phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp bứt phá và phát triển theo hướng bền vững, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu trong bối cảnh mới, diễn đàn cũng đã đưa ra một số giải pháp và nhiệm vụ trọng tâm cần thực hiện thời gian tới:
 
  • Đổi mới tư duy, đổi mới phương thức quản lý và nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và bất động sản công nghiệp nói riêng dựa trên cơ chế thị trường và thông lệ quốc tế phù hợp với thực trạng Việt Nam. Theo đó, quy hoạch các khu công nghiệp cần được lập đồng bộ và công bố công khai để cho các nhà đầu tư nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm. Cần thay đổi cách tiếp cận về đầu tư bất động sản công nghiệp, các khu công nghiệp cần gắn kết với các hạ tầng dịch vụ logistics, với hệ sinh thái khởi nghiệp và sự đổi mới sáng tạo. Quy hoạch đất công nghiệp nằm trong quy hoạch tổng thể của vùng, địa phương và cả nước.
 
  • Tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, trong xu hướng phát triển không ngừng của ngành logistics và các ngành công nghiệp. Tạo nền tảng vững chắc trong phát triển cơ sở hạ tầng, bởi đây là yếu tố mang tính cạnh tranh mạnh mẽ. Do đó, việc phát triển hạ tầng cần chú trọng hệ thống đường cao tốc, cảng biển và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo… Đảm bảo hệ thống cơ sở hạ tầng chủ chốt và mạng lưới vận tải đa phương thức thực sự phát triển, qua đó giảm chi phí hậu cần và đáp ứng các dự án có giá trị cao trong tương lai.
 
  • Minh bạch hóa thông tin về thị trường bất động sản nói chung và bất động sản công nghiệp nói  riêng,  với  những chính sách dài hạn, ổn định và có tính đảm bảo mức độ rủi ro chính sách, tạo tâm lý yên tâm, an toàn cho các nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Nhà nước cần minh bạch hóa các thông tin quy hoạch, tín dụng, thuế, phí… tạo điều kiện để các doanh nghiệp cạnh tranh, bình đẳng trong nền kinh tế thị trường.
 
  • Đơn giản hóa các thủ tục hành chính và hải quan, cải thiện sự kết nối đồng bộ giữa các lĩnh vực kinh tế nhằm giữ chân các nhà đầu tư trong dài hạn. Đồng thời cần tăng tính cạnh tranh cho chi phí giao dịch qua biên giới, trong đó đánh lưu ý là giảm chi phí tuân thủ tài liệu và chi phí xuất nhập khẩu. Hiện nay chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục của nước ta vẫn chiếm khoảng 30% trong khi ở các nước khác như Singapore chỉ là 10-15%.
  • Có chiến lược áp dụng công nghiệp 4.0 trong phát triển thị trường bất động sản công nghiệp, bởi công nghiệp 4.0 và sự cải tiến trong công nghệ thông tin, tự động hóa sẽ thay đổi bức tranh toàn cảnh ngành công nghiệp. Sự kết nối giữa các dây chuyền sản xuất truyền thống sẽ được tối ưu hóa, xóa mờ ranh giới vật lý, do đó thế hệ nhà xưởng mới trong tương lai sẽ là những nhà xưởng quy mô nhỏ nhưng được kết nối xuyên suốt và đồng bộ.
 
  • Quan tâm giải quyết tốt các vấn đề về môi trường và sức ép lên hạ tầng, tập trung quy hoạch các khu công nghiệp và cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường và thu hút công nghệ cao với các mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài.
 
  • Các địa phương cần tiếp tục có những chính sách đặc thù nhằm thu hút các nhà đầu tư; Từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh; Có chiến lược tiếp thị, quảng bá các khu công nghiệp đã xây dựng qua đó nâng cao tỷ lệ lấp đầy./.
 
 
ThS. Trần Thị Hoa - ThS. Mai Thị Diệu Hằng
Đại học Công nghiệp Hà Nội

Các bài viết khác
Liên kết website
Liên kết website
Thăm dò ý kiến

Đánh giá khách quan của bạn về thông tin chúng tôi cung cấp? Vui lòng tích vào ô bên dưới để trả lời!

Top