Những tồn tại của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2019 như nguồn cung sụt giảm mạnh, những vướng mắc, khó khăn về pháp lý và tín dụng bị siết chặt… còn chưa được giải quyết triệt để thì sang những tháng đầu năm 2020, thị trường lại tiếp tục gặp thách thức mới. Theo đó, những diễn biến phức tạp của dịch bệnh Covid-19 đã khiến thị trường bất động sản Việt Nam bị tác động mạnh, thậm chí rơi vào trạng thái “ngủ đông” với lượng giao dịch thấp nhất trong vòng 4 năm qua.
Đối mặt với nhiều khó khăn
Thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là động lực phát triển cho nhiều ngành, nghề và thị trường khác. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), mặc dù còn gặp nhiều khó khăn và biến động, song nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro so với thời kỳ trước. Tuy nhiên, bước sang nửa cuối năm 2019 và đầu năm 2020, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn và có dấu hiệu giảm sút mạnh, ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề khác, khiến nhiều doanh nghiệp lớn, có thương hiệu trên thị trường đứng trước nguy cơ phá sản, nhất là khi mất thanh khoản tại nhiều dự án kéo dài, việc triển khai dự án mới gặp nhiều khó khăn.
Hiện nay, đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam quy mô vẫn nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng; trong khi đó, Chính phủ đã có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường bất động sản, tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn nhất định. Ngay từ đầu năm 2019, Ngân hàng Nhà nước đã “mạnh tay” với tín dụng bất động sản, khi mà tỷ lệ vốn ngắn hạn dùng cho vay trung và dài hạn đã bị siết từ 45% xuống còn 40%. Theo các chuyên gia, động thái này đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản, khiến nhiều doanh nghiệp gặp trở ngại trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng. Trên thực tế, tại thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều ghi nhận những con số sụt giảm về nguồn cung và lượng giao dịch; trong đó có phần tác động lớn từ chính sách giảm tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.
Ảnh minh họa, nguồn Internet
Cùng với đó, do những vướng mắc về mặt pháp lý, một số phân khúc như condotel, officetel không còn sôi động như giai đoạn trước. Ngoài ra, việc thực hiện những quy định về quy hoạch, xây dựng, đất đai, giải phóng mặt bằng… kể cả thủ tục hành chính cũng được siết chặt, làm giảm mạnh các dự án được phê duyệt và triển khai.
Thị trường bất động sản Việt Nam phải đối diện với không ít thách thức và sẽ còn kéo dài trong năm 2020 bởi vướng mắc về pháp lý không dễ được giải quyết ngay; tín dụng cho bất động sản ngày càng thắt chặt; việc tiếp cận đất đai ngày càng hạn chế... Đây là những nguyên nhân khiến thị trường ngày càng khó khăn, suy giảm.
Dưới góc độ doanh nghiệp, các chuyên gia cho rằng, khó khăn của thị trường cũng như của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là do tinh thần luật mới chưa được chuyển hóa đến các cơ quan công quyền. Hiện, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đang bị điều chỉnh bởi nhiều bộ luật như: Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai... Mặc dù, nhiều nút thắt về thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư liên tục được tháo gỡ, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư, tuy nhiên, thời gian thẩm định đối với các dự án bất động sản vẫn còn kéo dài, gây ảnh hưởng không nhỏ tới quyết định của các chủ đầu tư. Ngoài ra, các thủ tục hành chính liên quan vẫn còn “mơ hồ”, chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của chính sách chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát hiệu quả.
Bên cạnh đó, tính minh bạch thông tin của thị trường bất động sản tại Việt Nam cũng chưa cao, gây cản trở cho quá trình đầu tư nước ngoài vào thị trường. Vì vậy, việc tìm nguồn cung sạch và minh bạch sẵn sàng để đầu tư vẫn đang là thách thức cho các nhà đầu tư trong trong thời gian tới.
Thị trường tạm “ngủ đông”
Hàng loạt các tín hiệu xấu đã ập đến với thị trường bất động sản ngay từ những ngày đầu của năm 2020 như nguồn cung mới sản phẩm vẫn tiếp đà khan hiếm từ năm 2019, siết tín dụng, tạm ngưng cấp visa đối với toàn bộ người nước ngoài vào Việt Nam và thêm đại dịch Covid-19... khiến nhiều phân khúc sản phẩm rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Số lượng giao dịch nhà ở, căn hộ du lịch ảm đạm, chỉ đạt khoảng trên 10% so với cùng kỳ năm trước.
Hầu hết các phân khúc bất động sản như: Du lịch - khách sạn, công nghiệp, nhà ở… đều ghi nhận sự sụt giảm. Số lượng cung, giao dịch nhà ở, căn hộ chung cư có tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua. Cụ thể: Đối với các dự án nhà ở: Tổng sản phẩm chào bán trên cả nước (gồm cả hàng tồn kho và mới mở bán) đạt hơn 53,2 nghìn sản phẩm, nhưng chỉ giao dịch thành công hơn 7,6 nghìn sản phẩm (tỷ lệ hấp thụ: 14,3%). Trong tổng lượng cung mới chào bán gần 18,7 nghìn sản phẩm, có hơn 8.350 căn hộ chung cư và hơn 10,3 nghìn nhà ở thấp tầng, giao dịch thành công đạt hơn 2.750 sản phẩm (chỉ bằng 19,6% so với cùng kỳ năm 2019). Số sản phẩm tồn kho từ 2019 là hơn 34.550 sản phẩm, nay đã giao dịch được 4.872 sản phẩm, trong đó căn hộ cao cấp là phân khúc có tỷ lệ tồn kho lớn nhất.
Trên thực tế, tại thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều ghi nhận những con số sụt giảm về nguồn cung và lượng giao dịch; trong đó có phần tác động lớn từ chính sách giảm tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong quý I/2020, toàn thành phố có khoảng 8,9 nghìn căn hộ được chào bán trên thị trường, nhưng chỉ khoảng 1,3 nghìn giao dịch thành công; trong đó có gần 1,2 nghìn sản phẩm mới chào bán, còn lại là giao dịch từ hàng tồn năm 2019. Đối với lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng, thành phố Hà Nội có 15 dự án được phê duyệt trong quý, với hơn 9,4 nghìn sản phẩm đủ điều kiện (trong đó có gần 8,9 nghìn căn hộ chung cư và 536 sản phẩm thấp tầng, sản phẩm căn hộ đủ điều kiện bán hàng chủ yếu từ 2 đại dự án của VinGroup), tăng 1,65 lần so với cùng kỳ năm 2019.
Còn tại Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng thành phố cho biết, có hơn 8,4 nghìn căn hộ được chào bán trên toàn thị trường trong quý I/2020, nhưng chỉ giao dịch thành công hơn 1,4 nghìn sản phẩm. Trong số đó có gần 4,7 nghìn sản phẩm mới chào bán, giao dịch 815 sản phẩm, còn lại là cung và giao dịch từ hàng tồn năm 2019. Trong quý, Thành phố Hồ Chí Minh có 10 dự án được phê duyệt có sản phẩm đủ điều kiện với hơn 2,8 nghìn sản phẩm được tung ra thị trường, bằng 78% so với cùng kỳ năm 2019; trong đó có khoảng 2,7 nghìn căn hộ chung cư và 80 sản phẩm thấp tầng.
Tại các khu vực khác, giao dịch chủ yếu là các dòng sản phẩm thấp tầng (đất nền, liền kề...). Trước Tết Nguyên đán, đây là dòng sản phẩm dành được nhiều sự quan tâm từ khách hàng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhưng do tình hình dịch bệnh diễn biến ngày càng phức tạp nên giao dịch diễn ra rất hạn chế.
Bất động sản phân khúc du lịch và khách sạn cũng đang chịu ảnh hưởng khá nặng nề. Đối với các dự án du lịch, nghỉ dưỡng, trong quý I/2020, sản phẩm mới chào bán ra thị trường rất hiếm, chỉ có một số ít các giao dịch đến từ các Dự án đã chào bán trước đó. Tính đến hết năm 2019, trên cả nước (ngoại trừ Phú Yên, Quảng Bình, Hải Phòng, Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh khu vực rừng núi) có trên 139,2 nghìn sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng được đầu tư xây dựng, trong đó 41,7 nghìn sản phẩm đã đi vào sử dụng.
Thị trường bất động sản khó khăn từ năm 2019 nhưng sang đến năm 2020 nhiều doanh nghiệp rơi vào trạng thái “tê liệt’, thậm chí đối mặt với nguy cơ phá sản cao. Tập đoàn Sun Group cho biết, do ảnh hưởng của dịch bệnh, dịch vụ vui chơi giải trí chiếm tới 70% doanh thu của Tập đoàn đã giảm tới 2 triệu lượt khách trong 2 tháng đầu năm và có thể sau nửa đầu năm, số khách giảm sẽ lên tới 7 triệu lượt, tương đương mức giảm doanh thu 2.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, tỷ lệ khách lấp đầy tại các khu nghỉ dưỡng, khách sạn cũng giảm mạnh, chỉ còn 10-20% khiến doanh nghiệp này buộc phải lùi tiến độ khai trương hàng loạt công trình và tạm đóng cửa một số khu vực.
Đồng cảnh ngộ, đại diện một số doanh nghiệp khác trong lĩnh vực nghỉ dưỡng như FLC, Flamingo… cho biết, cũng đang đối mặt với sự sụt giảm đáng kể về du khách, khiến doanh số giảm mạnh.
Đánh giá về thị trường bất động sản cả nước hiện nay, các chuyên gia trong lĩnh vực này cho biết, những năm trước, sau Tết Nguyên đán là thời điểm các doanh nghiệp ra quân rầm rộ với các kế hoạch giới thiệu, bán hàng nhưng năm nay, các kế hoạch ra mắt, quảng bá dự án đều bị hủy bỏ do lo sợ sự lây lan của dịch Covid-19. Dịch bệnh cũng đang phá vỡ nhiều dự định của các chủ đầu tư bất động sản lớn. Nhiều doanh nghiệp buộc phải hủy các kế hoạch bán hàng tập trung vì khó kêu gọi khách hàng tham dự, hoặc tạm hoãn các kế hoạch kinh doanh... Trong khi đó, hàng loạt sàn môi giới bất động sản cũng lâm vào tình cảnh khó khăn. Theo số liệu của VARS, trong tổng số khoảng 1.000 doanh nghiệp hoạt động ở lĩnh vực môi giới bất động sản, hiện có tới 1/3 sàn giao dịch phải đóng cửa do doanh nghiệp không mở bán dự án mới; khoảng 500 sàn giao dịch tạm dừng hoạt động một phần. VARS cho biết, thông thường, trong quý đầu năm, lượng sản phẩm chào bán ra thị trường không cao bằng cuối năm, nhưng chưa bao giờ có hiện tượng không có sản phẩm nào để chào bán ngay sau Tết Nguyên đán như tình cảnh hiện tại của một số sàn giao dịch.
Chờ đón lực bật mới
Theo các chuyên gia, trước những tác động của khó khăn, dịch bệnh, thị trường bất động sản Việt Nam trong ngắn hạn đang bị kìm nén, tuy nhiên, xét về dài hạn, đây là thời điểm tốt để cơ cấu lại thị trường, tạo lực bật mạnh mẽ sau khi dịch bệnh được khống chế.
Hiện nay, Việt Nam đang là một trong những quốc gia chống dịch Covid-19 hiệu quả. Nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát tốt như hiện nay và vượt qua dịch bệnh thì sẽ trở thành điểm sáng an toàn, thu hút người nước ngoài đến đầu tư, sinh sống và làm việc. Đây sẽ là nguồn cầu cực kỳ lớn cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Mặc dù còn tồn tại nhiều khó khăn, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn luôn được đánh giá là kênh thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, trong những năm qua, lĩnh vực bất động sản luôn có sức hút lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Năm 2016, thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản là 2,36 tỷ USD, chiếm 8,8% tổng vốn đầu tư nước ngoài tổng vốn đầu tư nước ngoài; năm 2017 là 3,05 tỷ USD, chiếm 8,5%; năm 2018 là 8,25 tỷ USD, chiếm 22,5% và năm 2019 là 3,87 tỷ USD, chiếm 10,2%. Chính vì vậy, ngành bất động sản luôn giữ vị trí thứ 2 hoặc 3 trong thu hút đầu tư nước ngoài trong nhiều năm liên tục, kể từ năm 2008 trở lại đây. Điều này cho thấy, những kỳ vọng về lực bật mới của thị trường trong tương lai là hiện hữu.
Hiện nay, một số doanh nghiệp bất động sản cũng đã chủ động xoay sở tìm kiếm nguồn vốn thay thế tín dụng như: Phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, hợp tác M&A (sáp nhập, mua lại), thu hút đầu tư nước ngoài (FDI). Đặc biệt, vốn FDI đang là một trong những điểm sáng nhất và dự kiến năm 2020 vốn FDI còn đổ về nhiều hơn trong lĩnh vực này. Chính vì vậy, các chuyên gia kỳ vọng, dòng vốn ngoại này sẽ góp phần chuẩn hóa thị trường, tạo ra những giá trị theo tiêu chuẩn quốc tế; nâng tầm thị trường bất động sản Việt Nam và san sẻ nhiều gánh nặng từ thị trường tài chính.
Dịch bệnh Covid-19 khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, tuy nhiên, sau giai đoạn này, doanh nghiệp bất động sản yếu đi nhưng có thể tự phục hồi. Các chuyên gia cũng nhận định, hiện những doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, tiềm lực tài chính tốt, đầu tư trúng vào những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu của khách hàng thì vẫn có thể phát triển trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn. Theo đó, nếu doanh nghiệp có sản phẩm phù hợp, nằm ở phân khúc bình dân sẽ được thị trường hấp thụ tốt. Trong khi đó, phân khúc cao cấp sẽ chững lại vì nhóm khách hàng này không nhiều. Riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, chỉ các chủ đầu tư lớn, bài bản mới có thể trụ được qua giai đoạn khó khăn này.
Bên cạnh đó, thị trường khó khăn cũng là cơ hội tốt cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư có tiềm lực tiến hành mua lại các dự án resort, khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng, thương mại của những chủ đầu tư không đủ lực hay thua lỗ hoặc săn quỹ đất để triển khai dự án. Sau đó, những người chủ mới tiếp tục hoàn thiện pháp lý, hợp tác với các thương hiệu nước ngoài lớn và uy tín để gia tăng giá trị dự án kinh doanh hoặc bán lại cho nhà đầu tư khác. Đây cũng sẽ là cơ hội để thị trường bất động sản sàng lọc doanh nghiệp còn yếu kém, tạo sự cạnh tranh lành mạnh.
Chính vì vậy, các chuyên gia cho rằng, thời điểm hiện tại là lúc các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần tích cực cơ cấu lại sản phẩm, gia tăng thêm tích lũy để đón đầu khi thị trường hồi phục. Cùng với đó, Nhà nước nên có những chính sách xem xét tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về quy trình hành chính, thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở, đất nông nghiệp…); xử lý phần đất do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở thương mại; giảm lãi suất, xem xét cơ cấu thời hạn trả nợ, hoãn, giãn nợ cho doanh nghiệp và đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi cho doanh nghiệp phục hồi hoạt động sản xuất, kinh doanh… nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phục hồi tốt nhất sau dịch bệnh./.
ThS. Nguyễn Thị Hoa
Đại học Công nghiệp Hà Nội