Trước sự bùng phát và diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19, sự trì trệ và khủng hoảng của nền kinh tế thế giới, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam trong năm qua sụt giảm đáng kể. Trái ngược với xu hướng đó, dòng FDI vào bất động sản (BĐS) lại tăng 18,6% so với năm 2019, tuy vậy lĩnh vực này đã không thể duy trì vị trí thứ 2 từng có được, mà đã tụt xuống vị trí thứ 3 trong danh sách các lĩnh vực thu hút đầu tư. Lĩnh vực BĐS được đánh giá sẽ tiếp tục có nhiều cơ hội đón nhận dòng vốn DFI hơn trong năm 2021.
Nhìn lại 1 năm đầy biến động
Trong năm vừa qua, do chịu ảnh hưởng lớn từ đại dịch Covid-19 nên tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam tính đến ngày 20/12/2020 bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 28,5 tỷ USD, giảm tới 25% so với năm 2019 (số liệu của Tổng cục Thống kê).
Đối với lĩnh vực bất động sản, năm 2020 cũng là một năm đầy biến động của dòng đầu tư FDI. Do tình hình dịch bệnh Covid-19 bùng phát mạnh từ đầu năm nên ngay trong quý I/2020, vốn đầu từ đăng ký mới vào lĩnh vực BĐS chỉ đạt 264 triệu USD, thấp hơn rất nhiều so với con số 10,8 tỷ USD của cùng kỳ năm 2019. Sang quý II/2020, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS có tín hiệu tích cực hơn và đạt 587 triệu USD, gấp 2 lần quý trước đó. Dòng FDI chỉ thực sự khởi sắc trong quý III/2020 khi các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS bắt đầu hoạt động trở lại, các nền kinh tế trên thế giới thích ứng hơn với“trạng thái bình thường mới”, thể hiện ở vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực này đạt 2,35 tỷ USD, tăng tới 400% so với quý II/2020, đưa tổng số vốn đăng ký đầu tư trong lĩnh vực BĐS lên gần 3,2 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2020, chiếm khoảng 15% tổng nguồn vốn FDI đăng ký mới. Tuy nhiên, dòng vốn vào quý IV lại không có được đà tăng của quý III nên cả năm 2020, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn đứng thứ vị trí 3 với vốn FDI đăng ký gần 4,2 tỉ USD, tăng 18,6% so với năm 2019, chiếm 14,7% tổng vốn đăng ký đầu tư của cả nước; đứng sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo 13,6 tỉ USD, chiếm 47,7% tổng vốn đầu tư đăng ký và lĩnh vực sản xuất, phân phối điện, với tổng vốn đầu tư trên 5,1 tỉ USD, chiếm 18%.
Theo giới phân tích, trong bức tranh đan xen nhiều sắc màu về FDI vào lĩnh vực này năm 2020 thì bất động sản công nghiệp nhận được khá nhiều sự quan tâm nhờ làn sóng dịch chuyển đầu tư toàn cầu, trong khi phân khúc bất động sản bán lẻ khá“lép vế”, chủ yếu tập trung vào các dự án phức hợp như nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng… giúp các thương hiệu quốc tế tiếp tục mở rộng sự hiện diện trên thị trường. Trong tổng số 70 dự án FDI bất động sản được cấp phép mới năm 2020, chỉ nổi lên 5 dự án xây dựng trung tâm thương mại và siêu thị, đều do một chủ đầu tư là Công ty cổ phần Bất động sản Việt - Nhật triển khai rải rác tại 5 tỉnh là Bến Tre, Hải Dương, Thái Bình, Thái Nguyên và Khánh Hòa, với tổng vốn đầu tư gần 72,3 triệu USD. Trong đó, dự án FDI bất động sản bán lẻ lớn nhất được cấp phép mới trong năm là dự án khu trung tâm thương mại và siêu thị tại TP. Nha Trang với quy mô 20.857 m2 của Công ty cổ phần Bất động sản Việt - Nhật vào tháng 11/2020, có vốn đầu tư là 24,5 triệu USD. Ở kênh tăng vốn, Dự án Trung tâm tài chính - thương mại và các công trình phụ trợ tại Khu đô thị mới Mỗ Lao (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty TSQ Việt Nam thuộc Tập đoàn TSQ Finance (Ba Lan) trở thành dự án bất động sản bán lẻ duy nhất thực hiện tăng vốn đầu tư trong năm 2020, với việc bổ sung 67,5 triệu USD hồi đầu năm.
Tận dụng tốt những cơ hội mới
Bước sang năm 2021, dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đã có sự khởi sắc ngay trong tháng 1 khi có tổng vốn đầu tư vào lĩnh vực này là gần 179 triệu USD, chiếm 8,9% tổng vốn đầu tư đăng ký và giành lại vị trí thứ hai trong danh sách các lĩnh vực thu hút FDI. Đây là một sự khởi đầu tốt đẹp để lĩnh vực BĐS Việt Nam tiếp tục đón dòng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài trong năm 2021, trong đó bất động sản công nghiệp và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ là hai phân khúc nổi bật nhất trên bản đồ thu hút dòng tiền đầu tư FDI. Bên cạnh đó, FDI bất động sản bán lẻ năm nay sẽ tập trung chủ yếu vào các dự án phức hợp, thay vì phát triển các trung tâm bán lẻ độc lập do thị trường bán lẻ đang có xu hướng chậm lại dần do chịu ảnh hưởng nặng nề của Covid-19 và xu hướng tiêu dùng tại Việt Nam cũng đang có sự thay đổi khi thương mại điện tử ngày càng phát triển.
Dự báo trên được đưa ra dựa trên cơ sở phân tích nhiều yếu tố. Trước hết là từ các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô, Việt Nam có sự ổn định về chính trị và là một trong số ít quốc gia duy trì tăng trưởng kinh tế dương trong năm vừa qua nhờ việc kiểm soát được dịch bệnh Covid-19, trong khi hầu hết các nền kinh tế trên thế giới suy giảm; lạm phát được kiểm soát tốt; thị trường tài chính tiền tệ không có những biến động lớn. Bên cạnh đó, trong những năm gần đây, Việt Nam không ngừng cải cách thủ tục hành chính, đổi mới cơ chế quản lý cũng như chính sách mở cửa ngày càng sâu rộng. Cùng với đó, việc Luật Đầu tư năm 2020 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 sẽ giúp Việt Nam có môi trường đầu tư có tính cạnh tranh cao hơn nhờ chính sách thu hút đầu tư tổng thể, thân thiện với doanh nghiệp nước ngoài.
Việc Việt Nam ký kết nhiều Hiệp định thương mại tự do, đặc biệt là các hiệp định thế hệ mới được ký mới đây nhất như: Hiệp định đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), Hiệp định thương mại tự do giữa Việt Nam và EU (EVFTA), Hiệp định đối tác kinh tế toàn diện khu vực (RCEP),… cũng là cơ sở tạo dựng niềm tin về sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp trong mắt nhà đầu tư quốc tế, từ đó tạo lực kéo quan trọng để thu hút nhiều hơn nguồn vốn ngoại vào Việt Nam nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng.
Ảnh minh họa, nguồn Internet
Đối với thị trường bất động sản công nghiệp, theo kết quả TĐT dân số và nhà ở năm 2019, với khoảng 68% số dân có độ tuổi từ 15 - 64 tuổi, Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn“cơ cấu dân số vàng”, có nguồn cung lao động trẻ dồi dào. Cùng với đó, giá thuê nhân công và giá thuê đất để sản xuất trong khu công nghiệp nước ta hiện rẻ hơn so với một số quốc gia trong khu vực. Điều này đáp ứng nhu cầu chiến lược kinh doanh, chuyển dịch đầu tư của các doanh nghiệp và việc thực hiện cắt giảm nguồn nhân công để giảm chi phí. Mặt khác, những năm qua Việt Nam đã chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng và bất động sản các khu công nghiệp, đồng thời đầu tư và đưa vào sử dụng hàng nghìn ki-lô-mét đường cao tốc liên vùng, giúp thúc đẩy sự giao lưu kinh tế – văn hóa thuận tiện giữa các vùng trong cả nước. Hơn thế nữa, hiện nay nhiều nhà đầu tư và các tập đoàn lớn vẫn đang tiếp tục bố trí lại chuỗi cung ứng, sản xuất kinh doanh để tránh bị quá phụ thuộc vào một quốc gia sau đại dịch Covid-19, trong đó Việt Nam là một trong những điểm đến được lựa chọn. Đây là những yếu tố khiến lượng nhà đầu tư FDI đổ vốn vào BĐS khu công nghiệp và kinh doanh hạ tầng lưu trú gần khu công nghiệp sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, phân khúc này được đánh giá có tiềm năng phát triển rất lớn là dựa trên nền tảng điều kiện tự nhiên, văn hóa vốn có của Việt Nam, cùng với việc các bộ, ngành và địa phương đang tích cực thực hiện Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn. Đồng thời, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ cao, dân số đô thị tăng nhanh, nhất là tại các đô thị lớn, thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng… cũng sẽ giúp FDI về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ tăng lên.
Tuy nhiên, để dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam mang lại hiệu quả kinh tế cao, đóng góp lớn cho sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, theo các chuyên gia kinh tế, quá trình thu hút vốn cần thực hiện một cách cẩn trọng, có cân nhắc, chọn lựa, tính toán và phù hợp với quy hoạch. Trong đó, trước hết, công tác quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội cần được xây dựng chi tiết, tỉ mỉ và cụ thể. Từ đó mới có thể xây dựng quy hoạch phát triển bất động sản hợp lý, ổn định, phù hợp với nhu cầu phát triển ngắn, trung và dài hạn.
Cũng giống như các dự án FDI nói chung, các dự án FDI bất động sản cần được thẩm định kỹ càng theo các tiêu chuẩn, để lựa chọn được các nhà đầu tư tốt, có kinh nghiệm, thực lực và khả năng kết nối thị trường bất động sản quốc tế.
Việc liên doanh, liên kết có ý nghĩa quan trọng trong việc tận dụng, thu hút vốn, kỹ thuật và đảm bảo hiệu quả đầu tư lâu dài cho các dự án. Do đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần cẩn trọng trong tìm kiếm đối tác liên doanh, liên kết nước ngoài, lựa chọn những nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính, năng lực kinh doanh cũng như kỹ năng trong xây dựng, kinh doanh bất động sản và thực sự có mong muốn gắn bó lâu dài với thị trường Việt Nam.
Để đón làn sóng FDI đến vào Việt Nam, thời gian qua nhiều địa phương liên tục mở rộng, bổ sung quỹ đất bất động sản khu công nghiệp. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay, các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp mới chỉ đơn thuần là đầu tư nơi sản xuất, mà không có sự đồng bộ với nơi ở, giáo dục, vui chơi giải trí... Điều này không tạo được sự bền vững của khu công nghiệp. Do đó, bất động sản khu công nghiệp cần thu hút những nhà đầu tư ngoại phục vụ nhu cầu thiết yếu và đồng bộ, để mang lại chất lượng cuộc sống và ổn định lâu dài cho người lao động và các chuyên gia. Mặt khác, các khu công nghiệp cần được rà soát lại toàn bộ theo hướng cần ưu tiên mở rộng hoặc xây mới, thu hẹp hay thu lại và công bố rộng rãi danh sách các khu công nghiệp có quỹ đất sạch, cơ sở hạ tầng sẵn sàng.
Chuẩn bị tốt những điều trên sẽ giúp Việt Nam tận dụng tốt những cơ hội đang có, tiếp tục hút vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản, đóng góp đáng kể vào nguồn đầu tư FDI chung của cả nước cũng như sự phát triển lâu dài của nền kinh tế quốc gia./.
ThS. Lê Thị Loan - ThS.Nguyễn Thu Hiền
Đại học Công nghiệp Hà Nội