Trong vài năm trở lại đây, xu hướng các nhà đầu tư chuyển dịch thị trường bất động sản (BĐS) ra vùng ven đô đã có sự gia tăng mạnh mẽ. Xu hướng này bắt đầu từ năm 2017 và thực sự bùng nổ trong năm 2018. Đến năm 2019, dự báo thị trường BĐS vùng ven đô sẽ tiếp tục sôi động, thậm chí có thể khốc liệt hơn do quỹ đất vùng nội đô đã gần cạn và không còn nhiều dư địa để phát triển.
Chuyển dịch thị trường bất động sản ra vùng ven đô - xu hướng tất yếu của phát triển kinh tế - xã hội
Trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa, các đô thị lớn của Việt Nam như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn khác đã đạt được tốc độ đô thị hóa và phát triển hạ tầng, kinh tế - xã hội mạnh mẽ dẫn đến việc sử dụng quỹ đất nội đô đã được khai thác triệt để. Xu thế phát triển ngày càng cao đồng nghĩa với nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên, BĐS tại các vùng ven đô đã gỡ được bài toán khó về cạn kiệt quỹ đất của các đô thị; từ đó, thể hiện vai trò quan trọng và có ảnh hưởng lớn tới sự phát triển của các đô thị.
Kết quả sơ bộ Tổng điều tra dân số và nhà ở 2019 của Tổng cục Thống kê cho thấy, mật độ dân số ở hai đô thị lớn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ngày càng tăng trong một thập kỷ qua. Nếu như năm 2009. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có mật độ dân số trung bình lần lượt là 1.929 và 3.418 người/km2, thì đến năm 2019, hai siêu đô thị đã có mật độ dân số là 2.398 và 4.363 người/km2; ở những quận trung tâm, mật độ này có thể cao hơn nữa. Kết quả trên đồng thời cho thấy nhu cầu nhà ở tại hai đô thị lớn nhất cả nước này cũng tăng lên cao. Theo Báo cáo Tình hình giao dịch BĐS quý I/2019 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, mức độ quan tâm đối với các loại hình BĐS Việt Nam trong quý I/2019 tăng 5,2% so với cùng kỳ 2018. Cũng trong giai đoạn này, tổng giao dịch nhà ở của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đạt 6.241/14.118 giao dịch của cả nước, chiếm tương ứng 44,2%. Ngoài ra, Việt Nam đang có tốc độ đô thị hoá cao, đứng đầu khu vực Đông Nam Á, cùng với đó là sự gia tăng số lượng lớn các công nhân, kỹ sư nước ngoài làm việc tại Việt Nam, những yếu tố này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phát triển của bất động sản nhà ở, chung cư tại các thành phố lớn, đồng thời kéo theo sự phát triển của BĐS nhà ở ven đô với phân khúc chung cư chiếm đại đa số, trong đó, mua nhà và căn hộ ven đô chính là lựa chọn phù hợp với người lao động có thu nhập mức thấp và trung bình.
Ảnh minh họa, nguồn Internet
Bên cạnh đó, Nhiệm vụ thứ 4 về Cải tạo chỉnh trang và nâng cấp đô thị trong Quyết định 1659/QĐ-TTg ngày 07/11/2012 về Phê duyệt Chương trình phát triển đô thị quốc gia giai đoạn 2012-2020 của Thủ tướng Chính phủ đã nêu rõ: Thực hiện di dời các cơ sở công nghiệp, công sở, đào tạo trong nội thị theo lộ trình, đảm bảo không tăng quy mô dân số khu vực trung tâm (đối với Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh), ưu tiên phát triển các không gian phục vụ công cộng đô thị tại các khu vực này. Chính vì vậy, vùng ven đô với dự trữ bất động sản tiềm năng cho sự phát triển không gian đô thị cả về chất và lượng đang là điểm đích được hướng đến. “Ăn theo” các dự án di dời, thị trường bất động sản xung quanh các dự án này cũng trở nên sôi động cả về quỹ đất và giá cả.
Mặt khác, trước thực trạng ô nhiễm môi trường ngày càng báo động mạnh tại các đô thị, các dự án“bất động sản xanh” với không gian sống và làm việc thân thiện với môi trường, thích ứng với tình trạng biến đổi khí hậu đang dần trở thành thị hiếu mạnh của nhiều đối tượng khách hàng. Điều đó càng khẳng định chiến lược chuyển dịch địa bàn của các dự án BĐS ra khỏi trung tâm, hướng tới các địa phương ven đô có nhiều không gian, diện tích, cây xanh… là xu hướng tất yếu. Nếu như trước đây các dự án tuyến tỉnh chủ yếu do doanh nghiệp địa phương triển khai, thì hiện nay đã xuất hiện rất nhiều doanh nghiệp lớn như: FLC, Vingroup, TNR, CEO Group… tham gia với các dự án từ vài chục đến vài trăm hecta. Theo các chuyện gia, giá đất các vùng ven và tỉnh lân cận đang thấp hơn khu vực nội thành rất nhiều nhưng lại kỳ vọng có nhiều cơ hội tăng giá khi các dự án lớn đi vào hoạt động. Các chủ đầu tư đã nắm bắt cơ hội và đẩy mạnh rót vốn vào các vùng ven, từ đó hình thành xu thế đầu tư dài hạn.
Các phân khúc hấp dẫn của thị trường BĐS ven đô
Theo báo cáo từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong khoảng 2-3 năm vừa qua, thị trường bất động sản các tỉnh ven đô đã đánh dấu mức tăng trưởng ấn tượng cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Thị trường BĐS khu vực ven đô hoạt động sôi nổi với nhiều loại hình đa dạng, trong đó nổi lên là các phân khúc: Nhà ở, du lịch nghỉ dưỡng và khu công nghiệp.
Thị trường bất động sản nhà ở ven đô
Với việc dân số ngày càng tăng mạnh ở các vùng nội đô dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao, trong khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp. Do đó, tại những thành phố lớn, đang hiện hữu khá rõ nét xu hướng lựa chọn mua nhà hoặc căn hộ ở các khu ngoại thành hoặc tỉnh lân cận để phù hợp với khả năng tài chính; đồng thời tìm kiếm môi trường sống trong lành, an nhiên và sở hữu BĐS vừa nghỉ dưỡng, vừa sinh lời hiệu quả.
Theo các chuyên gia, cơ sở hạ tầng ngày một phát triển, giúp người dân di chuyển dễ dàng hơn trong bán kính khoảng 10 km, được xem là chìa khóa thúc đẩy phát triển các dự án khu đô thị ở ven đô. Điển hình là Hưng Yên, dù không thuộc Hà Nội, nhưng có vị trí gần trung tâm hơn rất nhiều quận, huyện thuộc thủ đô và có một loạt khu công nghiệp sầm uất của các doanh nghiệp, thương hiệu hàng đầu trong và ngoài nước. Do đó, chủ đầu tư đã mạnh dạn khai thác thị trường này và đạt được nhiều thành công. Cũng tại đây, với hiệu ứng từ dự án Ecopark của Vihajico, thị trường này được đánh giá sẽ tiếp tục tăng trưởng cả về nguồn cung và giá. Một số dự án đã thành công với mô hình này như: Ecopark (Hưng Yên), Eurowindow Đông Trù (Đông Anh, Hà Nội), Vinhome Ocean Park và Vincity Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội), An Lạc Riverside (Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh…
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ven đô
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, lượng khách quốc tế đến Việt Nam năm 2018 đạt 15,5 triệu lượt người, tăng 19,9% so với năm 2017; 7 tháng đầu năm 2019, lượng khách đạt 9,8 triệu lượt người, tăng 7,9% so với cùng kỳ năm trước. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam ngày càng tăng cho thấy tiềm năng du lịch cùng tốc độ phát triển ấn tượng về hạ tầng giao thông kết nối trung tâm đến sân bay và các vùng ven đô đã tạo điều kiện thuận lợi cho BĐS du lịch nghỉ dưỡng tiếp tục có sức hút lớn trong năm 2019.
Không ít các nhà đầu tư đã dồn vốn vào phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng thay vì đầu tư vào các loại hình nhỏ lẻ nhằm chờ đón làn sóng cơ hội mới. Các khu du lịch nghỉ dưỡng với đặc thù cần diện tích đất rộng hàng hecta, môi trường, cảnh quan trong lành, xanh mát để tạo không gian thông thoáng, trong lành và yên tĩnh. Việc tìm điểm đến phát triển các khu du lịch nghỉ dưỡng là những vùng BĐS ven đô vừa đáp ứng được những yêu cầu trên, lại không quá xa các khu vực nội thị, thuận tiện giao thông.
Báo cáo của Tổng cục Du lịch cho biết: Năm 2018, tổng doanh thu toàn ngành du lịch đạt khoảng 27 tỷ USD, tăng 11% so với năm trước. Thị trường cũng ghi nhận sự phát triển của phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp, dịch vụ vui chơi, thư giãn, mua sắm… tuy nhiên kết quả chưa thực sự tương xứng với tiềm năng du lịch của Việt Nam. Do đó, đây sẽ là cơ hội để các chủ đầu tư tiếp tục phát triển các mô hình shophouse, condotel, resort… theo hướng hiện đại và thân thiện hơn. Theo các chuyên gia ngành BĐS Việt Nam, trong quý I/2019, BĐS nghỉ dưỡng từ Đà Nẵng đến Phú Quốc đạt 1.300 giao dịch trên tổng số 1.751 nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ là 74%.
Các khu vực có lợi thế về du lịch và hệ thống giao thông thuận tiện, đặc biệt có kết nối bằng đường hàng không như Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh tiếp tục được đánh giá là các khu vực có tiềm năng phát triển mạnh về BĐS nghỉ dưỡng. Ngoài ra một số khu vực có tiềm năng phát triển BĐS nghỉ dưỡng khác như: Thanh Hóa, Quảng Bình, Quy Nhơn, Phú Yên, Bình Thuận, Vũng Tàu,… đang được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trên cả nước.
Số lượng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng trên cả nước (bao gồm: Đã hoàn thành, đang thực hiện và đã được phê duyệt nhưng chưa thực hiện) hiện nay mới chỉ đáp ứng một phẩn nhỏ nhu cầu căn hộ lưu trú cho khách du lịch quốc tế đến với Việt Nam. Vì vậy, trong thời gian tới việc đầu tư vào loại hình BĐS nghỉ dưỡng ven đô sẽ đem lại hiệu quả cao cho các dự án và các nhà đầu tư thứ cấp.
Bất động sản khu công nghiệp
Việt Nam có địa thế thuận lợi, là điểm trung chuyển hàng hóa xuất khẩu từ các nước châu Á sang Mỹ và EU. Ngoài ra, nhờ có chi phí nhân công giá rẻ, môi trường đầu tư kinh doanh liên tục được cải thiện, Việt Nam đang là điểm đến của các doanh nghiệp nước ngoài tại Trung Quốc và cả doanh nghiệp Trung Quốc muốn dịch chuyển cơ sở sản xuất để tránh tác động của cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung. Thực tế trên đã thu hút ngày càng nhiều dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy vào Việt Nam ngày càng nhiều; đồng thời tạo động lực cho BĐS khu công nghiệp phát triển.