Tiếp đà suy giảm của năm 2023, các chuyên gia nhận định, năm 2024 vẫn là năm khó khăn đối với ngành bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên những yếu tố tích cực như chính sách hỗ trợ của Chính phủ, việc công bố quy hoạch mới của nhiều tỉnh, thành cùng sự hồi phục của thị trường sẽ tạo ra môi trường thuận lợi, cơ hội mới cho thị trường bất động sản.
Xu hướng mới
Theo dự báo, năm 2024, về tổng thể, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn“bĩ cực” nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra. Theo đó, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước.
Phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khả năng cũng sẽ chuyển biến tích cực và ghi nhận nguồn cung mới tăng do các chủ đầu tư nhận thức được việc tự điều hướng cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với dòng chảy của thị trường. Với phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, khả năng sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực chưa thể đột biến.
Với phân khúc đất nền, do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và thanh khoản xuống thấp suốt năm 2023 nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục. Dự báo khoảng cuối năm 2024, đất nền mới có thể đảo chiều.
Với thị trường kho vận, trong năm 2024, động lực của thị trường này sẽ tiếp tục được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa. Cùng với xu hướng toàn cầu, các hoạt động thương mại xuyên biên giới dự báo sẽ có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên tốc độ sẽ chậm. Dự báo về khác biệt giữa giá chào thuê và giá giao dịch sẽ xuất hiện, đặc biệt là ở các dự án mới.
Tuy nhiên, nguồn cung nhà kho xây sẵn mới sẽ gia tăng đáng kể vào năm 2024 với các dự án chất lượng cao tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên. Dự báo nguồn cung sẽ tăng thêm 700.000m2, đưa tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn hiện đại vào cuối năm 2024 tăng gấp 1,6 lần so với thời điểm hiện tại.
Thị trường Bất động sản năm 2024 với những cơ hội mới
Trong tương lai ngắn hạn, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại miền Bắc được kỳ vọng tiếp tục mở rộng ra các tỉnh lân cận như Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh nhờ lợi thế giá đất cạnh tranh và nguồn đất sẵn có cho phát triển dự án mới. Trong đó, nhiều nhà đầu tư lớn như Mapletree, Indochina Kajima, Core5, Western Pacific Group đã có mặt tại các thị trường này và dự kiến hoàn thành các dự án theo đúng kế hoạch.
Việc định giá bất động sản văn phòng cũng dần thay đổi, không chỉ dựa trên các chỉ số về nhu cầu thuê, mức lấp đầy và giá thuê. Nếu xác định đúng chiến lược và tối ưu quá trình vận hành, bất động sản văn phòng là khoản đầu tư hoàn hảo đem lại nguồn thu nhập hấp dẫn và lợi ích dài hạn. Tại châu Á - Thái Bình Dương và Việt Nam, văn phòng vẫn là một trong những loại tài sản lớn nhất và sẽ tiếp tục là thành phần cốt lõi trong danh mục đầu tư bất động sản. Dù còn khá mới so với các thị trường khác trong khu vực, phân khúc văn phòng (và thị trường bất động sản nói chung) tại Việt Nam vẫn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư nhờ yếu tố cầu vượt cung, tốc độ tăng trưởng nhanh, nguồn lao động trẻ dồi dào và sự ưa chuộng mô hình làm việc trực tiếp.
Tín hiệu mới
Thị trường BĐS Việt Nam trải qua năm 2023 với nhiều khó khăn, tuy nhiên, nhờ sự quyết liệt gỡ vướng của Chính phủ, sự chung tay của chính quyền địa phương và doanh nghiệp, thị trường bất động sản cũng có những tín hiệu tích cực. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến nay, cả nước có 475 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 432,7 nghìn căn đã hoàn thành và triển khai đầu tư xây dựng. Về triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, hiện đã có 23 tỉnh công bố danh mục 54 dự án đủ điều kiện vay với nhu cầu vay vốn hơn 25,9 nghìn tỷ đồng. Tính đến thời điểm hiện tại, một số dự án nhà ở xã hội tại các địa phương đã được giải ngân với số vốn khoảng 143,3 tỷ đồng.
Hoạt động của doanh nghiệp bất động sản cũng cho thấy dấu hiệu cải thiện, thể hiện ở số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động tăng. Cụ thể, tính đến cuối tháng 8/2023, có khoảng hơn 1.700 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, tăng 102% so cùng kỳ năm 2022. Tính chung 3 quý đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp thành lập thuộc lĩnh vực bất động sản tăng gấp 3,5 lần so số lượng doanh nghiệp giải thể, ước khoảng hơn 3.000 doanh nghiệp.
Lượng giao dịch trên toàn thị trường cũng đã tăng dần. Nếu quý II/2023 ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 1.000 giao dịch so với 2.700 giao dịch ở quý I; thì sang quý III, thị trường ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I/2023. Hàng loạt các dự án đầu tư công trọng điểm như các tuyến đường vành đai trong đô thị, cao tốc, cảng hàng không... được đưa vào triển khai; kinh tế vĩ mô duy trì ổn định và lạm phát được kiểm soát, là những yếu tố tác động tích cực giúp thị trường BĐS hồi phục, tăng trưởng trở lại.
Hiện trên thị trường đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư xuống tiền để “bắt đáy”, cùng với đó là việc ngân hàng điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, xu hướng giảm sẽ tiếp tục kéo dài trong thời gian tới nên đã tạo thêm động lực để nhà đầu tư tham gia thị trường. Ngoài ra, lần đầu tiên sau nhiều năm, các nhà đầu tư dự án đã thể hiện sự nhiệt tình bán hàng thông qua hàng loạt chính sách kích thích cầu hấp dẫn, gồm: Chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất kéo dài, nhận nhà sớm, mở rộng thời gian thanh toán, trong đó có dự án thậm chí kéo dài đến 3 năm. Ngoài ra, việc có không ít tỉnh thành hiện nay công bố quy hoạch, như: TP. Hải Phòng, TP. Cần Thơ, TP. Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Phú Thọ, Ninh Thuận, An Giang, Cà Mau, Bến Tre, Kon Tum, Hải Dương, Bình Định... càng mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản.
Một số chuyên gia cho rằng, kỳ vọng sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2024 là có cơ sở, bởi thị trường đang có những động lực tạo sự chuyển biến tích cực như: Nhà ở xã hội sẽ tiếp tục được Chính phủ thúc đẩy trong năm 2024 và sẽ có sự phát triển tốt hơn giai đoạn trước; Nguồn cung mới căn hộ sẽ tăng hơn so với năm 2023, dự kiến sẽ có khoảng 15.000 căn cho khu vực vùng TP. HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An; Nhiều chủ đầu tư sẽ tập trung thế mạnh nhà ở căn hộ giá vừa phải (tại TP. Hồ Chí Minh là khoảng 45-50-60 triệu đồng/m2) phục vụ cho nhu cầu ở thực, đây mới là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường đi lên trở lại; Nhà gắn liền với đất, đất nền các tỉnh xung quanh TP. Hồ Chí Minh cũng sẽ có những chuyển biến tích cực thoát khỏi đóng băng như năm 2023, nhất là những dự án có giá bán phù hợp; Mức giá nói chung (nhất là căn hộ) nửa đầu năm 2024 sẽ duy trì như hiện nay và sẽ chỉ tăng khi thị trường có dấu hiệu sôi động; Thị trường thứ cấp (mua bán lại đất nền, nhà gắn liền đất, căn hộ) sẽ bắt đầu rục rịch và nhộn nhịp hơn.
Đặc biệt, Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững là tín hiệu quan trọng, mang tính hướng dẫn và chỉ đạo rõ ràng. Trong đó, mục tiêu được đề ra cụ thể là tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, đặc biệt là về thể chế, tổ chức thực hiện, nguồn vốn cho thị trường BĐS; thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, tăng nguồn cung, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm thị trường BĐS hợp lý, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân; theo dõi, giám sát thị trường để kịp thời có giải pháp ngăn chặn tình trạng thị trường nóng, đóng băng… Bên cạnh đó là hàng loạt động thái quyết liệt của Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành với gần 20 văn bản dưới luật liên quan được phát đi liên tục, nhất là khi thông tin về hàng trăm dự án tái khởi động trở lại càng tạo niềm tin, sức mạnh cho thị trường, giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước...
Một trong những giải pháp quan trọng tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, đó là việc thực hiện nghiêm chỉ đạo của Thủ tướng trong cuộc họp ngày 07/12/2023 về tháo gỡ khó khăn về vốn tín dụng cho các doanh nghiệp. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát các điều kiện tín dụng, linh hoạt hơn, sát tình hình hơn nữa, nhất là về tài sản thế chấp, thủ tục cho vay…; quyết liệt hơn các biện pháp để tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất cho vay, đẩy mạnh triển khai hiệu quả các gói tín dụng ưu đãi phù hợp với đặc thù của từng tổ chức tín dụng; xử lý nghiêm ngân hàng đưa thêm các điều kiện, yêu cầu không đúng quy định, gây khó khăn cho việc tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp; sớm hoàn thiện, trình cơ chế thử nghiệm cho các hoạt động mới như fintech, cho vay trực tuyến… để tạo điều kiện huy động và cho vay tiện lợi hơn.
Ngoài ra, việc điều hành tín dụng cần kịp thời hơn, bao gồm cả việc cấp hạn mức tăng tín dụng mới đảm bảo luôn đáp ứng nhu cầu vốn cho nền kinh tế; đẩy mạnh chống tiêu cực, không hạ chuẩn tín dụng, nhưng xử lý linh hoạt, phù hợp với tình hình; kịp thời xử lý các vướng mắc pháp lý; đẩy mạnh sử dụng các công cụ thị trường, giảm bớt và tiến tới loại bỏ công cụ hành chính; đặc biệt, sớm nghiên cứu, công bố công khai lãi suất bình quân của hệ thống tổ chức tín dụng, lãi suất bình quân cho vay của từng tổ chức tín dụng và chênh lệch lãi suất bình quân tiền gửi và cho vay. Qua đó, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người dân lựa chọn ngân hàng có lãi suất thấp để vay và tạo áp lực cạnh tranh thị trường cao hơn.
Hy vọng, với việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở sửa đổi; Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi, hứa hẹn sẽ tạo chuyển biến lớn, mang cơ hội mới gõ cửa thị trường BĐS năm 2024./.
ThS. Hà Thị Kim Dung - ThS. Nguyễn Thúy Quỳnh
Đại học Công nghiệp Hà Nội